估计有不少人应该都看到了
最近高盛发布了一份报告
在这份报告里呢
高盛给出了一个预测
那就是中国的楼市
已经进入了末日倒计时
那么这个预测的依据是什么呢
高盛给出的理由是
随着人口减少
城市化放缓
以及房价下跌预期对投资需求的抑制
未来几年
中国城镇对新房的一个需求
将比2017年的峰值下降75%
同时呢
高盛的亚太区首席经济学家迪安竹
与中国的经济学家闪辉等人
也在报告中提到
未来十年
中国城镇对新住宅的年度需求
大概会下降到500万套以下
那这是什么概念呢
这么说吧
在2017年的时候
中国城镇对新住宅的一个年度需求
是2,000万套
那也就是说
未来十年
国内可能连1/4的一个住房需求
都保不住了
而住房需求的大幅下降
肯定呢就会影响楼市的一个供需平衡
所以高盛在这篇报告里就指出
从现在到2025年底
中国的房价可能还会再下跌20%到25%
未来中国的一个新房市场销售额
将稳定在8万亿的一个水平
那这又是什么概念呢
这么说吧
在2021年
中国的一个房地产市场销售额
差不多是18.2万亿
占中国GDP的14%
那也就是说
如果新房市场的一个销售额
减少了10.2万亿
那么中国的一个GDP
将直接从增长变为负增长
而且呢
这还没有算上间接的一个影响
房地产的衰落
还会影响上下游产业链以及投资
如果新房销售
下降到了8万亿的一个水平
那相关产业的规模
可能会萎缩超过10万亿
那像家具家电
装修门窗等等上下游产业链
都会受到致命的一个冲击
最后呢高盛还认为
中国房地产差不多会在2025年底
或2026年初触底
但具体的时间
取决于政策的支持力度
和经济复苏情况
另外呢报告还提到
尽管一线城市在政策利好下
成交量可能会有所回暖
但整体的市场
依旧会面临长期的一个下行压力
如果是按照高盛的这个预测的话
那么在未来10年
需求萎缩和价格下跌
将成为未来几年
中国房地产行业的主旋律
那么
高盛的这些预测到底有没有道理呢
那这里我们可以结合数据
以及市场现实来分析一下
那先说住房需求下降的问题啊
在这篇报告里
高盛是把中国的人口减少
和城市化放缓
作为需求下降的一个核心驱动因素
那从逻辑上来说呢
我认为它是成立的
因为房子是给人住的嘛
如果人口减少了
那房子你能卖给谁呢
国内我们都知道
从2022年之后呢
人口就开始负增长了
尽管在去年
国内的一个新生人口数量
出现了一波逆势的小上涨
同比多出生了52万人
但是总量上还是不容乐观
人口呢也依旧是负增长的
在去年
国内的一个人口同比减少了139万人啊
另外去年国内的一个新生人口
能有一波小爆发
大家也知道
这主要呢
也是因为疫情的补偿效应
以及中国人的龙年偏好
但是呢哪怕是叠加上了这两个buff
但如果我们去认真对比过去
国内龙年的一个新增人口数据
那就会发现去年的情况其实呢
不算是特别好
那按照国内过去的一个人口统计数据
一般来说
龙年的新生人口平均呢
都要比兔年多出6.4%
但实际上2024年
龙年只比2023年多升了5.8%
那也就是说
生育率长期下降的一个趋势
并没有得到扭转
哪怕是在这么一个
中国人比较喜爱的年份
大家的生育意愿其实呢
也不算太高
而人口长期下降的趋势
加上老龄化
所以未来国内住房需求下降
基本上呢
就是板上钉钉的
那另外我估计
其实有不少国内的朋友应该也发现了
国内现在的一个商品房空置率
也是非常惊人的
那你比如说大湾区
这还是靠近深圳的
基本上呢
就跟一座鬼城没有太大的区别
那还有广州佛山
这几年新建成的商品房
空置率也是非常惊人啊
未来如果人口继续下降
那空置的情况肯定会更加惊人
那我知道这里呢
可能有朋友会说了
中国还有很多人没有住上商品房呢
如果房价再继续下降一些
城镇化的速度再快一点
那国内的住房需求一定会大幅增加
那如果有这么想的朋友
那我只能说你太乐观了
那早在2023年
国内的一个城镇化率
就已经达到了66.2%了
基本上呢
很难再有一个快速的增长了
那些从农村出来的人
能买得起房的
他早就买了
到现在还买不起的
你觉得就算房价再下降个1/3
他们就能够买得起了吗
别逗了这个就像是赚钱啊
十年前国内经济那么好的时候
你都没有发财
现在呢经济开始通缩了
你却开始做起了发财的梦
幻想买房买车
那你这不是白日做梦吗
那确实呢
房价是跌了
但是你的收入它也跌了
甚至呢有的还没有了收入
那你说在这种情况下
谁能买得起房呢
谁又敢去买房呢
而当大家都赚不到钱的时候
城镇化还能怎么加速呢
那另外国内现在的一个城市化率
其实呢已经接近发达国家的水平了
除非啊
国内经济能够再有过去7%8%的一个增量
否则呢未来的一个城镇化发展空间
它也是有限的
说白了现在国内的一个城市化
已经进入了尾声
新增城镇人口对住房需求的贡献
正在大幅下降
所以呢现在高盛预测
未来十年
国内的住房需求可能会下降到410万套
那我认为这其实呢
也算是一个合理的推测
那另外还有啊
过去中国人买房真的仅仅是为了住吗
显然不是啊
大家都是想着房价还能继续涨
所以哪怕是借钱也要买房
但现在呢
国内的朋友
你可以去随便找一个人问一问
你就问他
你觉得现在的房价还能涨吗
那我相信
绝大多数人给你的答案肯定都是
不会涨了
而且呢还会继续跌
而当大多数人都不看好楼市的时候
你觉得楼市的需求它还能起来吗
过去买房好歹还能跟自己说
咬咬牙上车
住个好点的环境
以后呢
没准卖了还能够多赚个几十上百万
但现在呢
房子不涨了
甚至还开始跌了
房子的性质
一下子就从过去的投资品
变成了消耗品
而且呢还是大件消耗品
那你说谁还会傻傻的冲上去呢
那这里我们也可以来看看数据啊
根据格隆汇整理的数据
在2025年的4月
北京二手住宅价格指数为311
重返2016年8月的一个水平
较高点的437.4
下跌了28.9%
上海二手住宅的价格指数为271.5
重返2016年3月的一个水平
较高点385.8
下跌了29.6%
广州二手住宅价格指数为346.4
重返2017年3月的水平
较高点的511.5
下跌了32.3%
深圳二手住宅的价格指数为350.8
重返2016年7月的水平
较571.5的高点下跌了38.6%
还有香港也是挺惨的
二手住宅价格指数为193.7
重返2015年2月的一个水平
较高点的268.8
下跌了27.9%
那这些数据说明
国内的一线城市和香港的二手房价格
确实呢已经显著回落
跌幅呢在27.9%至38.6%之间
时间跨度已经回溯到了
2015年至2017年的一个水平
这跟高盛预测的
国内房价
可能还会再下跌20%到25%的一个判断
基本上是相吻合的
所以呢综合来看
我认为高盛的预测在数据和逻辑上
还是具有比较强的一个合理性的
像人口减少
城市化放缓和投资需求萎缩
这些都是不可逆的长期趋势
而现在
国内二手房的一个价格持续下跌
也印证了市场的一个下行压力啊
那说起来呢
我看高盛这个预测发布之后
这两天网上呢也有很多人在讨论
说啊如果国内的房价继续下跌
当房子的残值
还不够还银行贷款的时候
那么
国内可能就会迎来一波大的断供潮
那对于这个观点说实话我并不是特别认可
那我并不认为
国内会出现系统性的断供潮
虽然呢在之前的视频里我说过
国内的房贷违约率这两年呢也在上升
但是呢从比例来看
其实呢并不算是太多啊
那你就比如说2023年
根据统计
这一年国内的一个违约房数量
差不多有38.9万套
而国内的一个住房总量差不多呢
有2亿套
那也就是说
这个违约比例
也就占存量住房的一个0.3%
而去年呢
虽然国内的一个违约房拍卖数量
同比又增加了65%
看起来好像是增长挺惊人的
但
如果我们是从存量住房的一个总量
来看其实呢也不算是太多
那这里呢大家可以看看美国啊
在08年次贷危机的时候
美国一年的一个违约房数量
能达到280万套
占总量的3%左右
所以呢你就可以发现
国内现在的违约房比例其实呢
并不算是太多
那么为什么会这样呢
道理其实也非常的简单
首先是过去国内买房呢
都是要求支付20%到30%的一个首付比例
而美国次贷危机那时候呢
首付比例最多呢能到5%
这是持有成本的不同啊
高首付意味着
购房者已经投入了大量的自有资金
如果断供了
那就会导致首付打水漂
所以只要房子不是亏太多
一般来说呢也不会选择断供
那另外就是制度设计了
中国的房贷是无限责任制的
国内的房贷合同里面呢
明确了银行有权在违约后拍卖房产
并追索剩余债务
那也就是说
100万的房子首付30万元
如果你选择断供了
最后银行拍卖房产
如果只收回了50万元
那么购房者不仅要失去房屋
还需要还银行剩余贷款
以及其他的各种费用
比如法院的起诉费之类的
最后呢还会上征信黑名单
找工作都困难
所以呢房贷断供
在国内是成本非常高的一件事啊
并不是像美国
只要你一说断供
然后银行呢
收回房子
后面的一切的事情你都不用管了
所以国内的这种制度设计就决定了
一般人只要还有能力还房贷
只要不是真的一分钱的收入都没有了
那么他一定会选择继续还
甚至呢有的还会选择借钱来还
所以啊
只要国内的经济不是烂到所有人呢
都找不到工作
那一定不可能
会出现大规模的一个断供潮
而至少呢
就短期来看
国内的经济还是没有到这一步的
所以大规模的一个断供潮
我认为是不太可能会出现的
至少短期内是如此
不过呢虽然我觉得断供潮不会出现
但是房价下行以及经济下行
一定会加剧国内经济通缩的问题啊
那这就好比
你买了一套房子
跟银行贷了60万
现在呢你的房子还值个60万
虽然首付款跌没了
但好歹你还能安慰一下自己
大不了呢
还不起就把房子给卖了
但如果现在
你的房子残值只剩下40万了
那你又不敢断供
而且夫妻两个人的收入还降了
可能啊其中一方
一个月的工资才能勉强还房贷
另一方的工资呢
就是用来日常的一个开销
那在这种情况下
请问你还敢消费吗
那你肯定就不敢了
因为这时候你得思考这样一个问题啊
万一你们其中一方失业了
那房贷怎么还呢
还了房贷就吃不起饭了
吃了饭就还不起房贷了
这时候在你们两个还有工作的时候
是不是会更加拼命的存钱呢
因为这时候你肯定就会想要赶紧存钱
把房贷给还完了
或者多攒点钱来对抗失业的风险
那请问这个时候
你是不是会更加不舍得花钱了
而这其实呢
就是房价整体下行时期
普通人最真实的一个缩影啊
所以国内的房贷机制决定了房价越跌
经济通缩呢
就会越严重
除非啊国内明天突然就宣布
将房贷改为有限责任制
如果你还不起了
或者是不想还了
那直接丢给银行就可以了
但是你觉得这个现实吗
显然它是不现实的
因为国内大多数人的一个房贷
贷款银行呢
都是国内的四大行
比如工商银行
农业银行
中国银行
建设银行
这四大行呢
可都是亲儿子呀
那你说说
当妈的有可能为了一个外人
让自己的亲儿子来承担这些债务吗
显然呢不现实
现在上面
能够让自己的亲儿子
降低存量房贷利率呢
已经是难得的大发慈悲了
那另外这几年
国内一直宣传的
都是要让房地产软着陆
那什么是软着陆呢
其实呢也很简单
让全民接盘就是软着陆啊
而让银行接盘
那就是硬着陆了
不过呢软着陆它也不是没有代价的
代价呢就是内需萎靡
当房子的财富效应消失
后普通人就再也不敢乱消费了
这里呢大家可以看这张表格
通过这张表格
其实就可以发现
中国人的消费力
跟房价的走势是正相关的
2018年到2020年
国内房价持续暴涨
当时国内的消费也是跟着水涨船高的
最后房价开始暴跌
消费呢也跟着往下走
而如果接下来
国内的一个房价
真的跟高盛预测的一样
继续往下跌
那么国内的内需一定会继续萎靡
到时候
更严重的经济通缩肯定就会出现
那最后呢
再来说说软着陆硬着陆的问题啊
软着陆说白了就是长痛慢慢磨
而硬着陆呢
就是短痛
直接切掉坏死的部分
那这两种方式哪个更好呢
这里呢大家可以看两个例子啊
当年的日本在房地产泡沫破裂后
选择的就是软着陆
日本的房贷跟中国一样
也是追索制的
如果借款人违约
那银行有权拍卖抵押房产
如果拍卖所得
不足以覆盖剩余的一个贷款
那借款人还是需要偿还银行这个差额
而软着陆的后果呢
就是
日本经济出现了所谓的失去的三十年
那反观美国
08年次贷危机的时候
选择的是硬着陆
如果实在还不起房贷了
可以直接丢给银行
之后呢
又通过一系列的经济刺激政策
来恢复国内的消费
效果呢也是立竿见影的
美国经济很快就走出了危机
之后呢还迎来了一波爆发
所以啊这里大家觉得是软着陆好
还是硬着陆好呢
那反正我个人是觉得
长痛他不如短痛啊
好了这期视频呢
我就说到
这里啊感谢大家的观看
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