大家好我是多伦多方脸
最近啊恒大的许家印被抓
大家应该都看到了
我在之前的视频里面呢
也提到过许家印的问题
但是呢
都是从中国经济整体方向聊的恒大
也就是宏观方向聊的这件事情
这期呢我们具体聊一聊恒大本身
聊聊恒大为什么欠那么多钱
怎么欠得了那么多钱呢
以及为什么现在挺不住了
同时最后再聊聊
许家印自身的功过是非
首先说到许家印
其实自然离不开的是恒大的2.4万亿
这个2.4万亿大家可能没啥概念
因为毕竟数值太大了
只会觉得呢
这是非常多的钱
但是如果我们具体对比一下
就能看出来这笔债务到底有多大了
如果放眼在国内看去的话
已经高于绝大多数中国省份了
你比如说吉林省
目前欠下了1,157亿元的城投债
以及7,168亿元的政府债
合计下来就8,000多亿元的债务
只有恒大债务规模2.4万亿的1/3
而如果放眼全球的话
恒大的债务规模
和我们的邻国俄罗斯
债务水平是持平的
根据参考消息援引俄新社的消息
俄罗斯的国家债务总额是2,948亿美元
按照当前的汇率算下来呢
大概也只有2.12万亿
其实还没有恒大的多
那么我们不禁要问了
为什么恒大要借这么多钱呢
为什么借钱
其实对于一个商人来说
最明显的答案
就是因为借钱之后能赚钱
这个对于许家印来说确实也是
如此
要说这个事情
我们要先回忆一下中国过去的20年
如果以现在的视角回看过去的20年
直到2020年前
在这段时间内
中国人在任何时间任何城市买房子
只要没买到烂尾楼
大概率呢就是一个稳赚不赔的事情
这成了中国中产过去20年
资产增值的一个主要手段
因此网上也有很多网文电影电视
描述主角如果穿越回去
他们做的第一件事情
往往不是去买彩票
而是在北京买一套房子
其实因为我们都没有实力去买地
所以大家只关注为啥自己没有早早
买房子
但是这种为啥不多买点房子的状态
对于过去20年的房企也是如此
只是他们可能买的是地
过去20年一直上涨的房价
对于房地产开发商来说
买地盖房
就变成了一个稳赚不赔的生意
只要地买下来怎么都是赚的
但是盖房子这个事情呢
又不是做研发也不是卖电子产品
其实没有什么太多的技术含量
只要资金够人人都能盖房子
房子与房子之间没有太大的差异
而在这种情况下
房地产行业互相竞争
就变成了一种资金上的竞争
谁能多赚钱就看谁手里的钱多
谁能多买地
谁能更好的撬动资金的杠杆
并且中国房地产行业
在这种畸形的竞争模式中
还产生了劣币驱逐良币的效应
这个怎么理解呢
我这边拿期房制度来举个例子
期房是香港曾经的富豪
霍英东发明出来的一种制度
霍英东当年发明期房制度
其实一开始也是为了提高资金利用率
从而提高自己公司的利润
那么这个期房
是怎么提高资金利用率
和公司的利润的呢
根据碧桂园的财报中显示呢
碧桂园盖一套房子的主要成本
就是买地成本
和建筑成本
它们分别各占50%
这就意味着如果坚持期房制度
开发商启动一个项目的成本对比
不坚持期房制度的房企
只有他们的一半
也就是这些房企只要先拿到地
就可以开始售卖自己的房子了
就可以开始回笼资金了
这样的情况下
整个公司的资金利用率和公司的利润
都能迅速的提高
这边我们举个例子
能让大家更好的理解这件事情
假设你想建一个小区
你的买地成本可能是10个亿
然后呢建筑成本按照碧桂园的状态
推算下来大概也是10个亿
如果你是期房制度
你有10个亿就能盖起一个小区
然后两年盖好
最后呢两年赚个两个亿
两年资金回报率是20%
折算下来大概年回报率是10%
而如果你不做期房制度
你就需要自己垫付建筑成本
那么你要花20亿
才能启动同样的一个项目
才能建设同样的一个小区
这样算下来你要有20个亿
两年才能赚2亿
年资金回报率就只有5%了
利润一下差了一半
同时因为开发的项目少
公司的规模也会差了一半
其实说到这呢大家可能会有疑惑
那就是不做期房的房企呢
最多利润率低一点
公司规模小一点
那为啥会出现劣币驱逐良币的现象呢
所有不做期房的房企
在中国都无法生存呢
这主要涉及到资金来源的问题
这些房地产企业的钱呢也不是自己的
他们需要去市场上融资
而投钱的不论是股民还是有钱的大户
大家投资
当然愿意投资给回报率高的房企
在这种情况下
就并非是你不做期房就是少赚点钱了
而是你不做期房你就融不到钱
你自然而然就会被市场淘汰
当然了这只是我简化的模型
具体呢要比这个复杂一些
不过期房制度呢并不难学
期房制度呢很快也从香港进入了内地
然后席卷了全国
剩下的房企呢想要在竞争中胜出
想要买更多的地建更多的房
就要通过别的方式
来提高自己的资金利用率
撬动更大的杠杆
在这种情况下
各大房企就开始八仙过海各显神通了
你比如说以碧桂园为首的房企
就曾经提出了一个叫456的口号
即4个月开盘5个月资金回正
6个月回笼资金
将资金投入到新项目之中
碧桂园通过提高资金回笼的速度
也就是资金周转率
来变相提高自己的资金总量
而恒大的招数也很多
它主要分为商票借贷理财三个方向
恒大正是通过这三个手段
来撬动更大的资金
也正是通过这三个手段
形成了2.4万亿的债务
那么这三个手段呢我们一个个来说
先说这个商票
商票可谓是恒大的一大特色
什么是商票呢
商票全称商业承兑汇票
是一种企业开出的无担保短期票据
你大概可以理解为企
业的借条
那恒大的借条是打给谁的呢
主要打给的
就是参与开发恒大的各个供应商
比如说恒大盖房子的时候
原材料的提供商
建筑施工队等等等等
恒大自从2014年开始就开始推行商票
尝试不以现金
而是通过商票支付工程款
在这种疯狂推销商票的模式下
到了2018年末
恒大的商票余额
就已经占据了所有地产商
商票余额的70%
而到了2020年恒大出现危机的前夕
恒大大概90%的工程款
都是以商票形式支付的
当然供应商肯定也不是憨逼
我为啥不要现金要商票呢
所以恒大的商票一般都是有利息的
在恒大经营比较好的时候
商票的年利率呢大概是15%左右
而到了恒大的后期呢
恒大商票的年利率往往能达到30%
而这些商票的兑现时间呢
在最初恒大比较好的时候
往往是半年就可以兑付
后来呢恒大不行了
普遍就是一年期兑付的商票
而这种商票的模式呢
其实就等于恒大变相再从供应商手里
借钱
目前根据恒大自己的报告显示呢
在2022年年底
恒大已经有3,263亿元的商票违约了
所以其实恒大如果出现问题
并非是只会搞出一栋栋烂尾楼
很多持有商票的供应商也被拖垮了
这种商票的违约
除了拖垮了一个个小家庭
一个个小施工队
甚至很多上市公司
都被恒大的商票拖得举步维艰
你比如说知名的涂料企业
上市公司三棵树
其被拖欠的商票金额大概有3亿多元
而其一年的净利润都到
不了3亿元
说完商票我们再来说说借贷
常规借贷肯定就不说了
这个基本上是正常企业都在做的
我们来说说恒大的非常规借贷
恒大的非常规借贷典型就是盛京银行
穷人想要从银行贷款要给银行抵押物
要向银行证明自己的信用
而富人从银行贷款则直接收购银行
自从2016年开始
恒大就开始陆续购买盛京银行的股票
最终在2019年11月
恒大成为了盛京银行的第一大股东
当然这里面
并不是简简单单的就一直在买买买
盛京银行的股票
还有非常复杂的金融操作
这里就不具体介绍了
而根据财新网的消息
恒大收购盛京银行
大概的花费是300-400亿之间
那么恒大从其中又拿回了多少钱呢
对于这个拿钱的具体金额
目前众说纷纭
因为盛京银行一直在隐蔽的给恒大
输血到底具体输了多少血
目前是没有办法知道
但是根据金融相关的业内人士估计呢
恒大通过盛京银行撬动的资金
最少是1,300亿
最多可能达到3,500亿
当然这种操作伴随着恒大的财务危机
也造成了盛京银行直接濒临破产
最近盛京银行这个烂摊子
已经被国资接手了
而国资的钱呢
实际上就是我们所有普通人的钱
当然恒大也不光只是坑穷人
作为国内知名的私募
中植系在前段时间也爆雷了
大家应该都看到
而中植系名下的明星产品中融信托
也曾经投资过恒大
说完借贷
剩下的还有恒大
第三个撬动资金的方式
那就是理财
恒大的理财产品分为两个方向
一个是以恒大财富
恒大保险为首的对外融资渠道
还有一个就是以超收宝为首的
对内融资渠道
恒大的超收宝就是恒大对自己人
也就是对自己员工
推出的一个理财产品
其投资回报率高的惊人
在2017年
其年化利率就已经达到了25%
当然超收宝除了利率高
恒大还强迫自己的员工购买超收宝
这个购买的金额
往往是按照你在恒大的官职进行摊派
你在恒大级别越高
要买的恒大理财份额就越高
当然了现在网上还有一个梗
就是当下著名的经济学家任泽平
曾1,500万年薪入职恒大
但是他在恒大任职的期间
购买了500万的超收保
和3,000万的各种恒大理财产品
而最终这些都没有兑付
如果扣完个人所得税
任泽平等于在恒大打工三年
倒亏1,000万
当然任泽平并没有承认这个事情
但是可以确认的是
当年任泽平的离职
和这个超收宝未兑付有关
只是具体的金额可能有些出入
此外
这也不是恒大一家在做的这个事情
碧桂园等多家房企也一直在干
类似的事情
超收宝是对员工吸收资金的一个渠道
而恒大财富和恒大保险
则是对外吸收资金的一个渠道
这两个企业表面上就是普通的对外
融资渠道
卖一些理财产品
但是恒大的这些理财产品
和常规的理财产品是有很大的区别的
比如他会强制销售
很多时候
恒大的供应商如果不想要商票
想要现金
往往就要
绑定购买相关的恒大理财产品
这个购买的比例
根据之前的供应商反映
大概是10%
也就是你想要100万的货款
你就要配套购买10万的恒大理财产品
当然这还不是恒大
相关理财产品最严重的问题
恒大财富等一系列恒大的理财产品
还有自融的嫌疑
要说清楚这个自融的问题
我们要先说一下什么是自融
为什么自融是很有问题的
一般像恒大财富这种平台
公开发售的理财产品呢
只能融资
去做和自己公司不相关的投资
这也是正常资管公司在干的事情
你比如像世界第一大资管公司贝莱德
你买他的基金
他肯定不可能把钱投给自己
他会去把钱投给像苹果啊
或者说一些初创公司
这也才是一个资管公司该做的事情
他的初衷呢
就是提高整个社会资金运转的效率
为需要资金的人
和有闲置资金的人牵线搭桥
同时在这个过程中呢
为需要资金的人提供资金
为有资金的人呢提供高额的利息回报
如果企业想要自己融资
那在中国或者说绝大多数国家吧
如果想公开募资
合法的途径
就是通过正常的贷款和发债
只不过呢这些可能需要审核
而如果你不想审核
就在小范围内和个人借贷
或者说股权融资
但是不管怎么样呢
都是要在小范围内进行的
而自融呢
是指这些资管公司
投资公司出了个理财产品
结果呢资管公司把公开募集来的钱
大家想买理财的钱投给了自己
这种模
式呢乍一听没有啥
但是其实
这就是传销和正常理财之间的区别
传销或者说庞氏骗局就是典型的自融
传销就是把借来的钱
说是去投资某某某项目
但是实际上是挪用到自己公司的账户
然后用这些钱呢发利息做大基本盘
吸引更多的资金进入
这种自融在中国如果被定罪
就属于非法集资了
而恒大旗下的金融产品
都是公开销售的
并且很多金融产品
其实际把资金投资到的地方
都是恒大自己名下的关联公司
你比如恒大财富
曾经销售过一款名为
恒中展辉的理财产品
其融资方呢
是青岛绿野国际旅游发展有限公司
但是经过股权穿透之后呢
我们能发现
恒大也在这家公司中是变相持股的
恒大的这种操作
可以说在某种程度上属于装都不装了
就赤裸裸的说自己是在自融
而这个自融现象呢
在恒大财富员工里面呢
也是大家心照不宣的一个事情
顺便说一下这个青岛绿野
其融资的开户行呢
就是我上面说的那个盛京银行
上述这些呢
其实都是恒大的主要非正规融资渠道
当然还有一些正规的融资渠道
我没有说
你比如说正常的发债
正常和银行做抵押贷款
所以最后我们梳理一下
恒大首先除了常规借贷
在对购房者方面使用期房制度
等于从购房者手里借钱
对于供应商
使用商票制度等于从供应商手里借钱
对于银行除了传统的抵押贷款
恒大还通过收购的方式违规借
钱对于员工则推出了超收宝
等于从员工手里借钱
对于社会除了合法的各种债券
还通过类似传销的自融方式来借钱
这些呢共同构建了恒大的2.4万亿债务
这么说呢许家印好像不冤
那确实呢
许家印走到今天是一点都不冤
他唯一的活路
就是早早放弃这种高杠杆的模式
但是呢你要说全是许家印的错
那也是不合适的
就中国这种模式
中国哪家房地产公司没有自己
独道的融资
撬动金融杠杆的方式
其实哪家都有
如果没有
在前几年房地产激烈的竞争中
早就被市场淘汰了
有时候说中共过去20年
房地产市场其实就是在养蛊
一直上涨的房价
外加根本不存在的监管
使得不会上杠杆的企业
早就被市场淘汰
现在活下来的房企
是一个比一个杠杆玩的溜
如果许家印早早收手或许他不会坐牢
但是他也不会成为中国的首富
但是呢以中国目前整体的情况来说
对我们是没有区别的
就算没有许家印他也会有李家印
这还是一样
而且
许家印现在能这么顺畅自如地暴雷
其实甚至可以说是中共一手导致
很多人肯定会说了
你又开始甩锅中共了
咋啥事情都是中共的问题
许家印如果遵从中共中央的三条红线
不搞那么高的杠杆率
不就啥事情都没有了吗
那么
我们就从这三条红线来说说这件事情
三条红线是什么呢
三条红线是中央政府为了贯彻习近平
房住不炒的概念
在2020年提出的
三条房地产资本红线
他们分别是剔除预收账款后
资产负债率不得大于70%
净负债率不得大于100%
现金短债比要小于一倍
总体来说呢
就是降低房地产企业的一个负债率
降低房地产企业的杠杆
乍一看呢这是非常好的政策
中央早早的发现了房地产的危机
并且呢做出了相应的限制
但是其实这是一个非常有问题的政策
这个问题主要出现在
它是一个非常孤立的政策
没有任何的配套
光提降低杠杆率
却没有提出任何解决房地产企业
目前高负债的一个方案
没有给他们化债的空间
正常的情况应该是什么样的呢
其实一开始
西方很多经济学者都做过猜测
这些猜测呢
也是听起来比较合理的方案
比如华尔街日报曾经预测
他认为中央政府
解救恒大等房企的方式
会是通过剥离恒大的不良资产
帮助恒大进行债务重组
帮助恒大把高息债务转变成低息债务
也就是在保证恒大交楼
降低杠杆的同时
政府借钱给恒大
这些借出去的钱呢利息是比较低的
并且还可以进行展期
也就是过段时间再还
但是呢这些钱只允许拿去还债
而不是继续扩张
通过这些低利息的贷款呢
置换掉恒大手里现在那些20%
30%年化的各种债务
只有这样恒大才可能平安落地
这也是目前
中央政府对地方政府
巨额城投债的一个处理模式
但是这两年听下来呢
似乎只有降杠杆保交楼这两个口号
而没有债务
置换
用通俗点的话来说呢
恒大从一开始的模式呢
就是一个没有刹车的小轿车
当然没有刹车并非不能让他停下来
你比如说可以设置一个有上坡的缓冲
带让他慢慢减速
但是现在中共的操作
就等于在高速上直接立了一道墙
要求这些房企在撞到这面墙之前
必须停下来
那这样的结果必然是车毁人亡
因为这不是他想刹就能刹住的
你戳破庞氏骗局没有问题
但是作为2.4万亿的庞氏骗局
你说戳破
你肯定是要做一些相应准备的
而且中央不仅在恒大的问题上
处理的非常简单粗暴
在地方和中央的协调上也很有问题
你说以恒大为首的一系列企业
是什么企业呢
当然答案很简单是房地产企业
但是他们不仅仅是房地产企业
这些房地产
企业在中国还有一个更重要的职责
那就是帮助地方政府变现的工具
我们都知道
很多地方政府的收入
其实主要都是依靠土地财政
根据中指研究院的数据呢
中国光主要大城市中
就有13个城市
土地财政依赖度超过了100%
而其中佛山和杭州两地
土地财政依赖度更是超过了140%
而这种情况
就代表地方政府极其依赖土地财政
也就是卖地收入
不过这个土地想要变现
当然不可能直接卖给人民
毕竟我们普通老百姓
买那个地来也没啥用
想要变现就需要房企
需要房企把土地
盖成一个个可以居住的小区
其实说白了恒大和餐厅没有什么区别
餐厅是把食材加工一下卖给广大食客
而恒大只是把土地加工一下
卖给广大人民
只是在国内呢
大多数餐厅
它的毛利率可能能达到50%左右
而各大房企的毛利率其实很低
比如我一直发的万科
其主要成本中国家能拿走一半
到股东手里也就只有3%
厨子消失菜场都要倒霉
而房地产企业的危机
自然也会导致地方财政收入的锐减
整个中国的地方政府
因为都需要房地产企业买自己的地
他们其实并不希望这些房地产
出现问题
因此地方政府
开始出现了一系列的扭曲操作
首先是和中央的步伐不一致
在打压房地产企业杠杆率问题上
地方政府对一些房企
是睁一只眼闭只眼
继续鼓励这些房企进行融资
毕竟房企借到钱自己的地才能卖出去
这样自己才有钱
而另外一方面是伴随着人民没钱之后
房子开始卖不动了
地方政府为了保证自己手里的地
依然值钱
开始对一些房子作出了限价的策略
这里面比较典型的
就是昆山的一个房地产商
因为违规降价而被处罚
因此
在中国还出现了一个“恶意降价”的名词
其实中共不论是想要打压房价
还是不给房地产企业上杠杆
其实都没有问题
但是地方政府财务是什么情况
你中共中央政府肯定是能了解
你要想解决这个问题
你还要同步去解决
地方政府的收入问题
尤其是在2020年提出三条红线的时候
还是新冠疫情到来的时候
这个时期地方
大量的企业停工停产
地方政府的税收也比较少
政府还要维持高额的核酸
检测相关费用
地方政府怎么可能主动去配合中央
降低房价
这个傻子也能看出来是不现实的
给房地产降温
和增加政府地方收入来源
这两件事情一定是要并行展开的
但是中央就没有这么做
甚至到今天
中央都依然没有解决这个问题
因此才有那么多地方政府
都开始给公职人员停薪了
或者说降薪
说回这些房地产企业
而这种情况就造成了
中国房地产企业实际上是腹背受敌
其实在2021年的时候还好
因为毕竟那时候房价还算坚挺
大家还是有人愿意买房子
但是到了2023年
大家开始不买房子的时候
问题就出来了
首先因为大家买房意愿的下降
导致房子开始变得难卖
但是难卖就难卖了这其实还好
大多数房企呢
就算降价卖房也只是亏一点
但是这时候呢
就如上面所说各地方政府开始限价
导致很多
企业根本就没有办法打
折出售自己的房子
这样房子就只能空在那里
房企就没有办法迅速回笼资金
而在中央层面上
中国政府不允许房企借贷
也没有详细的给房企化债的方案
就等于你既不给我借新债还旧债
也不给我变卖家产还债
那这些房地产企业不就是死路一条吗
更何况中国的这些房地产企业
就如我上面所述
已经被中共养了20年的蛊
个个都是负债的怪物
不能借到钱没有办法想着花招上
杠杆的企业早就被社会淘汰掉
在这样的折腾下
中国的房地产不暴雷才是不应该的
有时候
我真的十分佩服我们的伟大领袖
习主席你不深究中国的政策倒还好
如果你深究中国的政策
你有时候都很难想象到
怎么才能做得更差一点
总加速师总归是名不虚传的
我们最后再来说一下许家印的问题
许家印的一生呢虽然还没有走到终点
但是我觉得这次抓了许家印之后呢
至少要给他安一个非法集资的罪名
毕竟呢网上的公开数据都能查到
他在非法集资
大概率呢至少也要判个十几年
许家印其实算中共
非常忠诚的一条忠犬
常年帮助中共变现土地财政
甚至对于风向的把握也非常灵敏
在中国大力推广电动车行业之后
就开始转投电动车行业
推出了恒驰汽车
只是可惜失败了
其实我们以今天的视角再看
许家印最后一搏
根本就不应该是保交楼
也不是自己的恒大
而是电动车那个畸形的恒大
其实不止是许家印
应该所有明眼人都知道
只要中国的房价不接着上涨
支撑不住是必然
所以许家印翻身的唯一可能性
就是把自己的恒驰汽车
做成比亚迪的那个样子
毕竟
现在国家重点是在扶持电动车和芯片
行业
如果恒驰
能成为比亚迪这样的头部电动车企业
许家印
或许就重新能成为圣上眼中的新宠
也只有这样
才能让圣上愿意出手解救自己
自己也才能逃过一劫
只是可惜他失
败恒驰
并没有成为中国电动车的头部企业
其实
和许家印形成鲜明对比的是潘石屹
上一次提及潘石屹的时候
应该还是他儿子发表了辱华言论
而被通缉
潘石屹的soho中国
作为曾经的中国顶级地产公司
其IPO规模甚至还超过了碧桂园
潘石屹如果走上和许家印一样的道路
未必不会比许家印
或者说碧桂园的老板杨慧妍
在前段时间财富总值少
他也可以成为中国的顶尖富豪
但是或许是因为潘石屹早早
看破了中国地产行业的不可持续性
或许是因为潘石屹
看破了中共过河拆桥的一个习惯
并没有继续上杠杆
而是选择了转移财产早早润掉
因此
也形成了和许家印完全不同的人生
不知道现在的许家印
看到潘石屹在国外安享晚年
会不会有些悔不当初呢
与虎谋皮与中共谋皮
真的是没有前途啊
感谢收看今天的节目我是多伦多方脸
希望你多多点赞支持我的视频
这样可以增加YouTube推荐我的权重
我们下期再见
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