进入2025年以来
在网上大家就一直在问中国经济好了吗
中国经济没好吗
很多人说谁说中国经济不好
你看一到假期景点人山人海
街上全是人中国经济怎么会不好等等的
那么中国经济好没好
从5月份经济数据来看就没有好
而且5月份经济数据其实很差
不止我们今天在讲的房地产数据
很多地方的数据都比较糟糕
其中尤其值得关注的
我们今天要讲的房地产
财新昨天的头条文章是
5月各能级城市房价环比下降
国常会提出更大力度
推动房地产止跌回稳好
看起来5月份房地产情况又恶化了一点
所以房地产到底怎么了
而且中国一直在问一个问题
中国的经济界和市场在问
房地产什么时候见底
就房地产什么时候跌到底这个问题很重要
房地产跌到底可以在今年之内跌
到底中国整个财政等等的底就见到了
如果要像日本一样跌10年的话
那就是另外一个问题了
所以今天我们这期节目也在探讨
中国房地产筑底会在今年
还是会像日本一样10年时间
为什么房地产见底这么重要
大家都知道一下
我可以提供更多的一点数据
第一
房地产在经济权重中确实非常巨大
去年其实房地产已经很不行了
跌了两三年了
去年窄口径房地产
还能够占GDP的
12.94%上一年是13.6
宽口径加上下游房地产
还能占GDP19%
上年是25%
这个东西都是现在什么
新能源汽车不可能实现的
土地出让金在去年还有4.9万亿
能够占地方公共预算的25%
前年是5.8万亿
能够占27%
即便房地产已经跌了好几年了
到现在房地产的体量还是特别巨大的
更不用讲家庭的财富效应
如果房价继续下跌
那么家庭财富效应缩水
导致大家更加的保守难以消费
也都基本是会发生的现象
包括地方政府土地出让金跟财政的关系
银行与金融的系统性风险
烂尾楼负资产的社会安全问题等等
所以房地产确实是一个
特别值得关心的经济领域
这也是为什么房地产只要风吹草动
国家就想出来搞个政策要拉动一下
是因为它实在在中国的体系里面
不管从社会稳定还是到消费还是到财政
还是到整体经济
它都太重要了
Ok那么就是说5月份
房地产到底又怎么了
5月份发生的情况能看出什么样的趋势呢
我们今天要谈的问题大家好
今天是6月17日
还特别查是查今天我们的话题
就是房地产又咋了这么一个问题
那么最近关于房地产的新闻
其实还有一个特别值得关心
除了财新的文章和国常会的会议之外
就是一线城市广州房地产政策的全面出清
广州在前天发文优化房地产政策
全面取消限购限售限价
降低贷款首付比例和利率
广东、广州
广州市就是一线城市
一口气把房地产政策几乎出清了
但其实这个新闻有很独崭节特别有意思
第一广州取消限购限售和限价
根本不用等到现在其实早就取消了
很多没有所谓取消的技术性也已经取消了
所以说取消限购限售和限价
根本就不是这次新政策
降低贷款首付比例和利率
这个就不是央行决定的了
这是央行跟银行能决定的
不是广州能决定的
这次广州表明了一个态度
就是我要进一步全面取消
一切房地产限制措施
但实际从政策之上
能取消的它就已经取消了
所以最近对于广州来讲
不会有新的增量政策出台
广州楼市怎么了
其实看数据特别有意思
我先给大家说说广州楼市5月份的数据
广州楼市5月份一手房
网签套数6573套
同比增41%
环比增29%
网签面积75万平米
同比增29%
环比增2% 22%
网签均价36000
同比增10%
环比增44%
环比增4%是什么概念对吧
你想一个月房价涨4%
那就10个月是个涨法
10个月就要涨40%
这不跟16 17年一样吗
你看广州的数据
5月份房地产简直欣欣向荣就对吧
网签套数同比增41%
环比增29%
然后均价同比增10%环比增4%
这么厉害的数据
广州在为什么还要在这个节骨眼
放松房地产政策
其实广州这个数据特别有意思
这个数据在全国各地都会有同样的情况
尤其是一线城市
为什么广州数据这么亮眼
但实际上其实楼市非常的惨淡
这是一个分化的原因
现在广州能够支撑
所有这些数据的
就是核心楼盘
核心豪宅盘
这个核心豪宅盘的支撑作用多明显
就克瑞尔有一个统计
5月份珠江新城天耀新盘
两日成交210套33亿
琶洲的天翼20亿成交量
荔湾的天悦10亿成交量
三个盘合计成交量63亿占多少
就这三个楼盘
仅仅这三个楼盘
建占了全市月度成交额的40%以上
所以全市成交额的40%
都是靠这三个楼盘完成的
这三个豪宅盘
大大的拉高了网签面积
这个套数和均价的原因
因此在整个广州
像荔湾区核心区去化周期只有13个月
但像越秀区区划周期38个月
跟三四线城市没有任何区别
外围的增城南沙新房的均价
不到核核心区的1/3
且还在下跌中
所以说广州现在整个这么数据的美好
包括中国很多其他上海北京的美好
都是靠核心豪宅来完成的
上海也一样
上海5月份总价在3000万以上的
核心豪宅
占了新房成交量
约等于14%
贡献金额能够大于40%
就是上海整个5月份楼市
成交40%以上的成交量
都是3000万元以上的豪宅构成的
所以现在看上去表面数据好像还行
但实际上这些数据的支撑
都是靠核心豪宅
一线城市的核心豪宅的支撑
在一线城市
我们可以用一线城市
庶民房屋的三线化已经出现了
就一线城市非核心区豪宅
不管是区划周期还是价格都是在下跌之中
所以在这个情况之下
广州才着急忙慌的要去公布所谓的新政策
当然我们必须说从23年开始
每次房地产新政都是广州开始的
广州是拉动房地产新政的一个城市
但是去年我们就说过
其实房地产政策已经出清了
广州到现在也不可能
再拿出新的房地产政策了
他所说的限价限购限售
这个都是已经早就
实际上技术上
已经完全取消的事情了
好所以说现在不管是广州、长三角
成渝、珠三角
很多城市也开始释放信号
但其实能做的事情已经比较少了
结合广州的情况和最近国常会的情况来看
我觉得房地产的问题其实挺大的
从2023年开始
房地产领域就一直有一个词
不这个词股市也一直在讲
什么时候触底对吧
怎么叫触底
因为我们一直在寻找房地产底
到底之后要么就是横盘要么就是反弹
至少不会继续下跌
但触底之前就会有一个信号
一般一个市场什么时候触底就是下降
但是降幅在收窄对吧
比如上个月环比降7%
这个月环比降2%
我们就觉得可能要触底了
因此对房地产市场来讲
最不好的信号是什么
最不好的信号就是降幅扩大
这exactly就是5月份在发生的
事情
财新的报道里面
有几个关键的数据分享给大家
5月份70城新建商品房住宅价格
环比降0.22
是2025年以来单月最大降幅
70城二手住宅价格环比降0.50
也是2025年来单月最大的降幅
走势跌幅不管是新房和二手房
整体来讲一线二线三四线全部环底下跌
所以实际上看到广州我们就知道
实际数据会比这个差
为什么呢
是因为这些数据都还是有那种
豪宅盘托底的情况之下完成的
把豪宅盘拿走
其实房价下跌的更厉害
克瑞尔有一个数据
剔除一线城市
5万一平米5万以上
和二线城市
一平米3万以上的高端项目
百城房价均价的环比降幅
会从0.2%扩大到0.6%
所以实际上5月份房价下跌的速度
重新开始加快
量上和价上都在下跌
从量上30个重点城市刚开始70城
现在30城数据就是更小
30城重点城市
5月新房成交面积环比降2%
同比降9%
跌幅也在加大
70城的新房价格环比跌0.2%
同比跌3.5%
也是连续第二个月的下跌
基本上现在能够持平上涨的
就是一线的豪宅销售
二三线刚需盘普降20%左右
就是同比降20%
所以说这里面我觉得还有一个数据
大家未来可以持续关心
我觉得如果要看中国的楼市
最关心的一个数据就是
一线城市二手房的数据
因为中国现在已经进入房地产存量时代
存量时代在一线城市里面
其实二手房的成交量会在里面非常的主要
上海二手房也不是上海
就所有一线城市
5月份二手房环比降0.7%
降幅扩大0.5%
就4月份二手房价格是降0.2%
到5月份二手房价格已经降0.7%了
我觉得一线城市二手房数据
会是不管成交量还是成交价格
会是未来一个比较重要的指标
所以5月份体现出来的就是
从2024年开始的
房地产政策动能
基本已经丧失了
跌幅开始重新加大
而且很多国外机构也开始下调
路透社5月调查把全年房价降跌幅的预期
从2.5%下调到了全年
可能要跌4.8%
而且预计销量还要再降5%
包括标普等等都在下调中国房地产的预期
所以从这个数据来看
我觉得我们真的可以基本面对一个现实
每天每个月政府都在喊房地产要触底
房地产跌幅收窄很快就要触底了
触底了吗
我觉得真的很难
那么中国房地产筑底需要多长时间
这个没有什么惊喜可言
可能真的需要非常长的时间
因为现在中国确实房地产需求的峰值过了
现在人口就是在负增长
现在年轻人成家的时间也在推迟
而且城镇化水平也已经到顶了
基本见底了
那么在这三个情况下
而且房地产的需的库存还这么多
那么在这个情况之下
房地产怎么可能爆发出很新的需求
在这么高的库存情况之下能够快速见底
这就是不可能的
而且中国虽然房地产价格跌到这样
但房价依然还是很高
在一线城市和二线城市年轻人买房的负担
还是非常大
三四线城市房价确实降下来了
但去化周期都是36个月
就三年才把库存卖得完
所以在这个情况之下
怎么可能能够短期见底对吧
日本91年之后
房地产筑底的时间持续了持续多长时间
13年时间就日本到2004年
房地产才基本触底
中国的库存比同期的日本更大
城镇化的趋势更加的缓慢
所以说中国可能需要
至少10年时间
来找到房地产的底部
我觉得没有什么惊喜
应该就是一个会发生的事情
所以说政府经常讲两三年房地产筑底见底
我觉得可能性是非常小的
如果真的出现这个问题
房地产需要10年见底的话
对于中国经济有什么影响呢
其实对中国经济影响还是挺大的
第一就是投资和经济缺口
其实还在持续的增大之中
那么这个增大是需要填补的
固定资产投资前5个月是下降3%点
就是涨3%点多
其中房地产是下跌的
房地产和固定资产投资每下挫10%
经济增速经济增速就要下跌2%左右
所以说标普预测
2025年房地产投资就要跌8%
所以说对于GDP的拖累项
基本就是一个百分点的拖累项
而且拉动消费能力也要持续下降
荣鼎测算房价每跌10%
消费增速再降0.5~0.7个百分点
就是今年消费拖累项
大概0.7个百分点也是肯定的
地方财政和债务风险持续的扩大
养老金与医保体系难以填补
再加上金融体系
就银行资本的侵蚀
大银行的不良房贷比率已经基本5%了
就是房贷其实是银行最核心的
最高质量的资产房贷利率高
房贷的都是中小个体
所以说付款也比较刚性
中小行的中小型银行
不良房贷利率的比例只会更高
所以说比起日本中国也需要花更多的钱
来填入银行等机构来解决这个问题
所以不管怎么说
如果房地产需要靠10年时间
像日本一样可能才能寻找到
房地产市场的底部
房地产的投资这个价量
还需要跌10年时间的话
其实对于中国经济的打击是很大的
很多现在我们所希望所
实现的这种经济目标
其实都会比较难
之前最近我在不明白不是也做了一期节目
你别去看什么新三样什么AI
这些不解决结构性问题
真正影响中国经济结构性问题
短期来看还是房地产
房地产来讲
总的来说5月份的数据就特别的差
所以说不管之前吹的怎么样有各种政策
那么这个政策的动能基本上到5月
我们也可以说基本就结束了
好今天我要说的比较短
但是数据量比较大
基本要说就是这些
如果哪里说错了你可以来刊物
或者如果你有你的意见
我们可以一起来探讨你可以举手
我们连麦
或者在右下角的对话气泡提供你的意见
我们再看看5月楼市的问题
好看看有没有什么大家的意见
那就有个问题
我认为很实际说在上海有居住需求
是不是可以等个五六年再购入
我觉得居住需求这个事儿是这样的
如果是刚需住房的话
我觉得上海如果是不是很偏远的郊区
下跌幅度会比较有限
56年之后
可能会跌个百分之二3加到一起
甚至跌的更多
但你要想如果你在上海
你如果不买房你就租房的话
这五六年的房租不也是没有积累效应的吗
所以我觉得如果你是在上海
在相对比较中心的城区的话
我觉得如果是刚需住房
我倒觉得不用等个五六年的时间
当然这里面有一个可能性
要考虑在其中
中国楼市会不会有比日本
或者平缓下跌
更剧烈的情况
就是中国整体政局的动荡
或者中国整体社会秩序的动荡
会不会导致楼市有更大的下跌程度
不能排除可能性
但这个可能性是这个可能性
是一个比较小的可能性
而且我觉得这个可能性如果发生的话
房价下不下跌财富缩不缩水
其实也不是一个最直接核心的考虑因素了
所以我认为如果你在上海
有刚需住房需求的话
因为刚需这个事我觉得
只要不是在最高点入
好像其实都还好对吧
我倒觉得如果刚需的话
你横竖你也得租房住
所以我觉得到好像等个五六年有点过
好你看这有人在问
就对于那些高位入场
还要每月还贷的人是该割肉卖房
还是继续咬牙还贷
这个东西就是第一我还是那个话
如果你是刚需入房你是刚需住房
你在北京上海
你把它割肉卖了你住哪对吧
这是个问题
所以对于高位入场每个月还贷的人
我觉得有一个事是可以做的
就是用消费贷
如果你能贷得出来的
用消费贷去置换房地产贷款
就是提前还贷
提前还贷现在银行有很多限制
但是你非要还应该是还得了的
因为现在消费贷的利率非常低
有一些行的消费贷
年息到百分之二点几
都能三点几都拿得到对吧
这个比综合来讲比房贷的利率还是要低的
所以说你用消费贷把房贷置换掉
相当于你能够主动
把自己每个月的利息
降个1%的样子
所以我觉得这个是一个可以做的事情
但你说你的刚需住房你把它卖掉了
卖掉你住我觉得这就是这个问题
刚需住房这个事情你每天都得住对吧
再不是说汽车卖掉去换换地铁对
所以我觉得刚需住房就没有什么可动的了
但确实可以在房贷利率之上做一些操作
就是用商业贷置换房贷
我觉得也不用我来讲
我觉得很多人都在做操作
我认识的人里面都有做操作的
也是大家都看得到的
而且门路一定比我所知道的多得多得多
你看这里有人就对置换房产贷有个说法
说短贷换长贷风险更大
消费贷只有三年后期抽贷怎么办
对你说的是一个特别现实的风险
就是消费贷周期比较短可能会抽贷
但也不一定消费贷
现在也有那种个人的经营贷
个人的经营贷就比消费贷的时间会长一点
很多人也是用个人的经营贷去置换房贷
抽贷的问题确实是一个可以考虑的风险
但短期利率下降是真的
抽贷这个问题我认为如果你是相对大行
不是中小城商行抽贷风险相对比较小
中小的城商行可能未来有一定的抽贷风险
如果是国有大行的话
我觉得未来在消费贷上抽贷可能性不大
因为如果国有大行在消费贷上抽贷的话
可是一个真正的社会问题
对而且这个人数很多
我觉得好像他们也不是一个
特别合理的解决的方案
好
这个问题房价缩水必然会导致消费降级吗
会就是财富效应
你不能正面搞负面没有对吧
我们经常说股市上涨
财富效应拉动居民消费
房价上涨财富效应拉动居民消费
股市下跌房价下跌
到这就会削减居民消费了这是肯定的
房价缩水会导致不管是还贷的压力还等等
在对比情况之下都会上涨
所以房价缩水尤其是中国速度
其实降的挺快的
就是消费降级是肯定的
而且之前也有讲
中国城市居民财富70%是不动产
所以如果房价下跌
就是居民财富里面占70%的最大不累
在不断缩水
你炒过股你就知道了
股市今天哐暴涨10%
你可能明天就要就是大手大脚
花一笔钱给自己换个手机换个电脑啥的
如果今天股市哗跌10%
你今天可能中午吃饭连点菜都不想点
拿咸菜就着饭吃了有财富效应
对于消费的影响还是非常明显的
好你看这有人说把房子卖掉换成存款
利息利息也许可以覆盖房租我觉得不能
首先现在中国马上很快
我估计就要进入零利率时代了
尤其是存款0利率
现在活期利率几乎已经可以忽略不计了
就是说你把这房卖掉
活期利率绝对是不可能能够支撑的
你给他存一个定期
其实一年期定期现在的利率已经非常低了
所以这个东西我不知道你是个大豪宅
可能卖掉能换个房租
如果普通房的话
卖掉比如说我们就这么算
比如300万的一个房子
300万的一个房子
如果你把它全部存到银行
年息年息才多少
你放到整个月月息之上
应该在北京上海是不够租房的
说最近上海的豪宅市场反而很火爆
10万以上楼盘出现日光盘
难道豪宅已经到底了
对
最近你看广州豪宅数据也非常好
一线城市豪宅第一
本来一线城市豪宅数量就不是特别大
而且一线城市核心区的地块
无论如何都是这个稀缺资源
其实我觉得一线城市豪宅
跟中国其他房地产市场
可比性不大
就是这么大个国家总有赚钱的人
现在AI行业总赚钱
现在还是有一些赚钱的领域
这些人又在国内生活把豪宅买掉
而且是全国人买的
现在限购都取消了
全国人买这几个一线城市的豪宅
我觉得还是找得到几千人买豪宅的人的
所以我觉得豪宅市场火爆
我觉得跟整体楼市的关系不是特别大
说日本也没有解决通缩问题是不是
即使中国实现民主化
也无法解决这些经济问题
那时候中国的经济彻底完蛋了
没有办法了
通缩问题需要非常长的时间解决
中国的经济问题是个非常系统的问题
所以中国的经济问题
你很像在问这个人的健康
是不是就没法健康了
我们就要说从哪个方向来看
比如说中国其实能做的事情中国这么说
中国能够释放的制度红利
远大于日本的制度红利
因为日本在通缩之前
就是已经是个民主体制了
中国起码可以搞各种各样的制度改革
可以把国企都卖了私有化
这也是一笔钱对吧
就是中国虽然问题很严重
绝对比日本严重
但中国可以释放的制度红利也比较多
这个制度红利释放完之后
能不能完全解决
才解决通缩的问题
通缩问题我觉得可能某种程度上可以解决
因为中国如果释放制度潜力的话
能够拉动的投资还是非常明显的
尤其是外资对中国的投资
应该会重新到一个非常高的数量
因为中国不管是国内市场
还是劳动力还是资源禀赋
其实都还是不错
这点上应该会有很多增长
但是我跟你说中国未来就算民主化之后
可能都很难解决的问题是政府债的问题
政府债借到这个地步了
这钱是一定得还的
还这钱要还
我估计只能靠变卖国有资产来还
但变卖国有资产
你这玩意也不是说一年就都卖掉了
这其实很难卖的
而且比起国有资产高位的情况
肯定是要折价卖的
所以在这个情况之下
我觉得未来就算中国民主化了
或者二次改开会怎么样了
对新政府来讲解决这个问题也是非常棘手
包括不断的养老金替代率的下降
养老和医保体系的维持
这都是我觉得对于未就算是有所谓的未来
政府也是个非常大的挑战了
通缩到可能我觉得
可能会因为投资数量加大
会得到一定程度的缓解
所以中国至少现在
共产党搞法不为现在为未来
至少未来政策红利还是挺大的
如何看待国内电动车行业
国内电动车企能否通过出海解决遇到问题
不能因为连巴西这样的
中国的友邦
都给中国电动车加关税了
才出什么海对吧
现在中国电动车可以看排名
我之前讲过排名前78的市场
只有墨西哥没给中国加关税了
其他国家都给中国加关税了
所以说就在搞法
我觉得电动车出海很难
其他国家又不傻对吧
我就说中国你电动车补贴到这个地步
我凭什么让你来我国我的国家倾销
来打击我国的电动车市场
其实很不公平我为什么要让你来
让你来把你的通缩过剩产能
倾销到我的国家
我当菩萨是为什么对吧
所以我就比较难
这个人说看三年定存大银行2.3左右
对三年定存才2.3的年息
这个比一线城市租售比高就很划算了
我觉得不是租售比是租售比
但那个房子本身它无论如何
它也是一个不动产对吧
不动产不止本身可以通过卖来换钱
它本身还可以通过比如说置换
比通过抵押质押来流动
形成你的一个流动资金了
所以我觉得跟一笔纯粹流动的现金
还是不是特别一样
包括我也觉得年息2.3
能租房吗
我看看你看如果你是个300万的房
在上海
年息2.31年
能够是69000的利息
所以说一个月5700
在上海能不能租房能租
但是我觉得也比较够呛了
5700的价格在上海
但是我不知道现在上海租房价格
好像最近我知道
北京和上海的租房价格
好像降得也蛮快的
说日本当年为什么有很多僵尸企业不倒闭
日本不是市场化为主
日本是市场化为主
但是日本是一个终身雇佣制的国家
所以说很多僵尸企业
有错综复杂的持股结构
是各个大银行持股
这些企业没有那么容易倒闭
就日本商誉还是好的
对所以日本当年确实有很多
僵尸企业没有倒闭
搞个俄罗斯休克疗法
大家抢便宜资产比较难
而且我觉得那种方式的休克疗法
似乎也不是最好的方式
但我跟你说一句
我回答一下最后那个问题
说日本当年有很多僵尸企业不倒闭
日本不是市场化为主吗
我就要说对日本整个企业
包括他的终身雇佣制
它的很多商业条款
不像一个最经典的市场化国家
但是我必须说
日本这种非市场化
或者没有那么市场化的操作
是得到了这样操作的红利的
就日本这么做是为什么
不是为了壮大国有企业
不是为了理直气壮做大国有企业
是因为日本是一个保守而社会稳定的国家
日本稳定到什么地步
我之前在文章里面写过
日本去年的哪个月我忘了
去年某月一共商票当月商票15万笔
15万笔商票
最后汇兑不了的只有121笔
彻底一分钱都对不出来只有30多笔
这就是日本这种所谓非市场化它的好处
就日本是一个商誉非常高
稳定性非常强的国家
中国也有一定程度的非市场化
中国现在商票汇兑正常吗
企业从其他大企业拿到货款正常吗
雇佣状态正常吗
不正常
别人是有点非市场化
别人非市场化是因为这是个保守国家
为了市场稳定中国也非市场化
你在非市场化情况之下
商誉还差到这个地步对吧
甚至中国这两天
就是日本世博会中国馆建商
中国人会付钱的
也就是说所以没有那种天下乌鸦一般黑
你看日本不也非市场化没有这个东西
这两完全两回事
和二次改开在路上
这个问题很难从这么一个小事里面
就能够看出端倪
至少现在还没有任何迹象
你要说现在没有迹象也有
你看最近不是什么习近平失势
什么团派重新上台要改革
汪洋这种改革派出现
大家看你们信不信了
你看有人说对
有人说你的房子不卖
其实你也能够把它换成钱
他说我上海200万出头
房子租金到手
3300和定存差不多
但是如果你是有一个非刚需房还行
你刚需房你毕竟自己得住对吧
你自己还得出一份房租
这一来一往钱就没有了吗
Ok我们今天就到这
今天我们就看这个楼市
5月5月份其实还有其他的经济数据
其实也挺值得看的
5月份看上去消费数据特别好
但其实也是有结构性因素的
就像楼市的结构性因素一样
主要还是5月份的家电以旧换新等等
增速太快
整体拉动消费数据看上去还不错
现在国内的经济情况包括5月份有黄金周
所以现在国内的经济情况
真的有什么消费数据好
我觉得可能性是非常小的
所以说现在经济状况
但楼市是一个什么样的信号
就其他数据
这个中央领导们还可以东演示西演示
当他不存在或者换个方法解释
房地产数据如果恶化了的话
是一个很难去解释的数据
也很难去忽略的数据
也很难说我们再等个半年看看情况的数据
因为牵动太大
它的规模它跟财政的关联
它跟金融体系的关联
所以房地产数据是真正会让决策层
感到疼痛的数据
所以是一个更值得关注的
而且我这里面提出
如果大家未来看中国的楼市
一个可能非常核心的指标
就是一线城市二手房的成交量
和一线城市二手房的价格
这个可能是一个非常重要的关注指标
好我们继续关注看是中国楼市
能够一两年见底
还是像日本一样
需要走出10年的筑底过程
如果要走出时间的筑底过程
其实中国的变数等等就会比较明显了
好我们今天的透明茶到这里结束
大家就敢相信来分享
相信祝大家一天生活愉快拜拜
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